Рынок новостроек Московского региона в сентябре: объем вводимого жилья сокращается
Москва и Московская область по-прежнему остаются лидерами по вводу жилья среди регионов России. Однако сложившаяся экономическая ситуация оказала свое определенное влияние и на строительный комплекс столичного региона. До кризиса объем жилищного строительства в Москве на 2009 г. планировался на уровне 6 млн. кв. м (из них на долю коммерческого жилья пришлось бы 3,5 тыс. кв. м или около 60%) Но, исходя из нынешних реалий, в текущем году ввод жилья в Москве упадет минимум на 10%, а, скорее всего на 30%. При этом большая доля построенных объектов будет принадлежать столичному правительству: по данным адресной инвестиционной программы на 2009 г., власти Москвы планировали возвести и приобрести порядка 2-2,25 млн. кв.м социального жилья.
В завершившемся сентябре в Москве, в виду приостановки реализации почти 40% строительных проектов, продолжилась тенденция сокращения объема предложения новостроек. По сравнению с предыдущим месяцем количество адресов (как и число свободных квартир), выведенных на продажу, сократилось еще на 2-2,5% и в настоящее время составляет около 330 объектов, что почти на 10% ниже по сравнению с началом года.
Структура предложения новостроек по классу жилья продолжает смещаться в сторону более доступных по цене сегментов: за последний квартал доля объектов эконом-класса увеличилась почти на 15% и на сегодняшний день составляет около 65%. Кроме того, постепенно меняется география строительных площадок: снижается количество новостроек, возводимых в центральной части города и в шаговой доступности от метро. В то время как более интенсивно застраиваются удаленные от метро районы (Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар) и территории, расположенные около и за пределами МКАД (Очаково-Матвеевское, Мичуринский проспект, Коровинское шоссе, Южное Бутово, Кожухово, Солнцево и др.).
В Московской области ассортимент нового жилья пока еще более разнообразен: застройщики, пусть и с отставанием от заявленных ранее сроков, продолжают выводить на рынок оставшиеся объемы. За последний месяц количество предлагаемых здесь новостроек увеличилось еще на 3% – до 510-515 объектов (рост по сравнению с началом года – около 30%). Однако число свободных квартир относительно августа практически не изменилось, что свидетельствует о постепенном поглощением рынка и подмосковных площадей.
Основные объемы предложения сосредоточены в районах массовой застройки (мкр. «Град Московский» в г. Московский, мкр. «Красная горка» в Люберцах, ЖК «Радужный» в г. Видное). В большинстве случаев к реализации предлагаются корпуса высокой или выше средней стадии готовности.
Покупатели новостроек, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, придерживаются сценария активного поведения. Спрос на возводимое московское жилье в сентябре увеличился еще почти на 5%, в Подмосковье – сохранился на уровне августа. Таким образом, относительно начала отпускного периода, интерес к новостройкам столичного региона возрос на 10-20%, по сравнению с началом года – на 25-30%.
Кроме того, наблюдаемая в последние 2 месяца положительная динамика спроса, получила свое отражение и на количестве реальных сделок, увеличившимся по итогам сентября почти на 10%.
Дополнительным стимулирующим фактором для покупателей послужило оживление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков, реализующие собственные ипотечные программы, возобновили кредитование новостроек. Основными условиями при получении займа в настоящее время являются:
- залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру;
- высокая стадия готовности дома (не ниже 60%);
- первоначальный взнос 40-50%;
- положительное кредитное досье.
Кроме того, многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов. Основные изменения параметров кредитования отмечены в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Московском кредитном банке, банке Дельта Кредит, ОТП-банке, Абсолют банке и ряде других.
За последние несколько месяцев окончательно определились мотивирующие факторы и сформировались новые потребительские предпочтения покупателей строящегося жилья. Наиболее востребованными в настоящее время являются квартиры категории эконом приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам: около 85% сделок осуществляется в этом сегменте, в то время как в аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 55%.
Более 80% покупателей в значительной степени интересует надежность застройщика. Кроме того, если раньше, с точки зрения инвестиционной привлекательности более выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства дома, то сейчас до 85% покупок совершается в новостройках, сданных ГК, либо находящихся на последних стадиях готовности, когда вероятность, что дом не будет достроен, хоть и не исключена, но минимальна.
Средняя стоимость кв. м возводимых площадей в сентябре сократилась на -1,6% и составила 151,2 тыс. руб. В меньшей степени подешевело наиболее востребованное жилье эконом-класса: на -1,4% до 108,9 тыс. руб. за кв.м. Стоимость новостроек бизнес-сегмента снизилась на -1,8% (156,8 тыс. руб. за кв.м), элитных объектов – на -2,2% (494,6 тыс. руб. за кв.м).
С начала года цены на столичные новостройки снизились в среднем на -7,9%. По данным, публикуемых в официальных прейскурантах строительных компаний, наименьшей корректировке (-7,0%) подвергся самый стабильный элитный сегмент, в большей степени подешевели объекты массового спроса (-8,2%). Однако, если продажа объектов верхних ценовых категорий в большинстве случаев сопровождалась стимулирующими маркетинговыми мероприятиями и дисконтными предложениями, размер которых мог достигать 25-30% от первоначально заявленной стоимости, то цены реальных сделок с новостройками эконом-класса в значительно большей степени соответствовали ценам предложений – предлагаемые в отдельных случаях скидки составляли не более 5-10%.
В Подмосковье средняя стоимость кв.м новостроек в сентябре сохранилась на уровне предыдущего месяца – 69,4 тыс. руб. за кв.м. Диапазон цен в 5-км кольце (городах-спутниках) составил от 71,9 тыс. руб. за кв.м в Люберцах до 107,6 тыс. руб. за кв.м в Красногорске.
По сравнению с началом года возводимое в области жилье в среднем подешевело на -6,5%. Ценовая корректировка была присуща подмосковному рынку во всех территориальных секторах, но наиболее заметно коснулась районов, расположенных в непосредственной близости от МКАД, где в докризисный период наблюдался наиболее интенсивный ценовой прирост.
По мнению Агентства недвижимости МИАН, в краткосрочной перспективе объемы строящегося и выводимого на рынок жилья еще более минимизируются, следствием чего, очевидно, станет дефицит предложения новостроек на всех стадиях готовности. Рынок ипотечного кредитования, стимулируемый правительственными мерами, будет постепенно, хоть и низкими темпами, восстанавливаться. Это приведет к увеличению аудитории потенциальных покупателей возводимого жилья и еще более ускорит процесс поглощения рынком оставшихся объемов.
Цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на достигнутом уровне. Однако не исключено, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок и удорожание по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции.
Что касается перспектив на более длительные периоды, в Москве имеется некоторое количество площадок, потенциально пригодных для возведения жилых объектов. Это районы ветхого жилья и территории под выводимыми промышленными комплексами. При этом в большинстве случаев речь идет об участках, удаленных от метро, расположенных в непрестижных районах, либо соседствующих с производственно-складскими объектами, коммунальной инфраструктурой и крупными магистралями, то есть, по большому счету, пригодных только для строительства жилья нижних ценовых категорий.
Однако в виду значительной доли так называемых административных расходов для застройщиков возведение объектов эконом-класса на территории Москвы, по меньшей мере, невыгодно. С другой стороны, спрос, заметно сместившийся в сторону более дешевого жилья, свидетельствует о низкой перспективности проектов категории бизнес и выше.
Таким образом, восстановление рынка новостроек представляется возможным только в случае привлечения правительственного ресурса, то есть, если мэрия Москвы будет выделять земли под застройку на определенных льготных условиях, либо возьмет на себя часть затрат по обустройству внешних инженерных сетей.
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные (авторизованные) пользователи сайта.