Спрос на жилье, которого нет

Вслед за Москвой дефицит нового жилья начал ощущаться в регионах России. Нарастающий спрос и увеличение количества сделок привел к значительному уменьшению предложения на первичном рынке нашей страны. О том, как завершился 1 квартал 2010 года в регионах России – в отчете Аналитической службы агентства «МИАН».

СПРОС

Весной практически все регионы присутствия «МИАН» ощутили вторую волну посткризисного спроса, первый, как мы уже писали ранее, был зафиксирован еще осенью прошлого год: в целом по сети региональных отделений «МИАН» рост обращений за I квартал составил порядка 10-15%. При этом количество совершенных в марте сделок по сравнению с началом года имело гораздо более существенный прирост - почти в 1,5 раза.

Нельзя не отметить и постепенное изменение характера обращений потенциальных клиентов. Если в предыдущий и достаточно долгий период интерес был по большей мере исследовательский, то сейчас он постепенно становится целевым – все большее количество обращений потенциальных клиентов в достаточно короткий промежуток времени перерастает в реальные сделки.

По нашему мнению, этому есть логичное объяснение: и продавцы, и покупатели, «измученные» достаточно долгим периодом ожидания каких-либо признаков стабилизации рынка – с одной стороны, и собственного финансового положения – с другой, сейчас уже не «новички» на этом рынке. Держа «руку на пульсе» в течение целого года, и изо дня в день, проводя мониторинг этого изменившегося вследствие кризиса рынка, и те и другие уже успели адаптироваться к этому «новому» рынку, и теперь понимают друг друга гораздо лучше и быстрее. По мнению директора отделения «МИАН» в Санкт-Петербурге Нани Меребашвили: «Оживление объясняется еще и тем, что люди перестали бояться неопределенности и уже не ждут снижения цен».

Вместе с тем возвращения спроса к докризисным показателям пока не происходит и говорить о тотальном оживлении рынка пока еще рано, полагают наши коллеги, – все познается в сравнении. Как вполне объективно выразился директор отделения «МИАН» в Воронеже Иван Вивчарик: «Говоря об увеличение количества обращений 1,4-1,5 раза, необходимо помнить, что за прошлый год падение составило до 80-85% в сравнение с тем же периодом 2008 года».

Регионы

К сожалению, не все региональные рынки недвижимости в I квартале активизировались с точки зрения спроса: в ряде городов текущую ситуацию вообще невозможно охарактеризовать как-то однозначно. Например, в Липецке, по словам директора отделения «МИАН» Павла Евстратова: «Незначительная стабилизация ситуации конца 2009 года повысила спрос с середины осени до зимы. На данный момент спрос на рынке по сравнению с зимой не изменился».«Стабильной остается ситуация только по самому дешевому жилью, - продолжает Павел, - как осенью, так и теперь, спрашивают совсем дешевые «однушки» и «двушки».

Чуть лучше ситуация в Твери, где по информации директора отделения «МИАН» Ольги Микляевой: «Весной активность рынка, конечно, увеличилась, но не на много».

В целом по региону «Центр» зафиксирована следующая динамика спроса:

· Воронеж – +40-50%

· Тверь - +5-10%

· Тула, Рязань, Липецк, Ярославль – не изменился

· Белгород - -10-15%

Аналогичная ситуация по изменению спроса наблюдается и в большинстве регионов Поволжья:

· Казань - +25%

· Уфа, Набережные Челны – не изменился

В Нижнем Новгороде характер спроса сильно зависит от сегмента, и по словам директора отделения «МИАН» Михаила Шерстнева, «на рынке вторичной недвижимости весь март было затишье. В апреле активность покупателей стала больше, но меньше, чем зимой и в начале года». «При этом спрос на новостройки, - продолжает Михаил, - остался практически таким же».

В Поволжье, так же как и большинстве центральных городов, несмотря на то, что обращений достаточно много, «покупатели не торопятся, - говорит директор нижегородского отделения, - выбирают наиболее дешевые варианты». Его поддерживает и Николай Рогожкин из Набережных Челнов: «Спрос растет только в эконом-сегменте – на 1-, 2-х комнатные квартиры».

В южных городах присутствия МИАН, по данным наших коллег,наибольшей популярностью также пользуются недорогие предложения 1- и 2-х комнатных квартир: «1-2-х комнатные квартиры, выставленные по адекватной цене, находят своего покупателя очень быстро», - говорит директор нашего отделения в Краснодаре. Общий же рост спроса на жилую недвижимость пока еще не велик – за прошедший квартал всего +5-10%.

Значительно более оживленнее рынки недвижимости Урала. Например, в Челябинске, наши эксперты фиксируют рост обращений в 2 раза по сравнению с зимними месяцами, а в Екатеринбурге – ровно во столько же увеличилось и число сделок. Более того, проанализировав ситуацию со спросом, наши екатеринбургские коллеги констатируют, что «рынок новостроек по сравнению с началом года выглядит более динамично, чем сегмент вторичного жилья». «Ряд новостроек были сданы в I квартале 2010 года, тем самым повысив спрос на объекты подобного рода, - констатирует директор отделения "МИАН" в Екатеринбург Алена Голикова.

Москва и Санкт-Петербург

Москва и Санкт-Петербург, в отличие от других регионов, показали максимальную динамику увеличения спроса – рост обращений за I квартал составил 25-30%, число сделок за это же время выросло почти в 2,5-3 раза. Единственное, чем отличаются наши две столицы, так это тем, что Москва уже практически полностью «восстановилась» с точки зрения платежеспособного спроса, а Санкт-Петербург по этому показателю пока еще все-таки «тяготеет» к региональной специфике.

Так, в Москве, по данным статистики продаж агентства недвижимости «МИАН»,постепенно увеличивается площадь приобретаемого жилья. «Так, если в марте прошлого года сделки с 4-х комнатными квартирами у нас были единичны, - говорит исполнительный директор агентства недвижимости «МИАН» Инна Игнаткина, - то этой весной квартиру с таким количеством комнат приобретал уже каждый 10-й клиент компании». Значительно изменился и средний бюджет покупки столичных квартир. Так, если год назад он составлял не более 6,8 млн. руб., то в марте этого года он составил уже около 8,8 млн. руб., т.е. вырос почти на 30%.

В Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, бОльшей популярностью по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры в спальных районах Санкт-Петербурга. «Это 1-комнатные квартиры общей площадью 30-32 кв. м и стоимостью примерно 2,6 млн руб., - говорит Нани Меребашвили, - и 2-х комнатные общей площадью 45-46 кв. м, примерно за 3,5 млн. руб.». «Тенденция роста спрос на увеличенные по площади 2-х и 3-х комнатные квартиры только-только намечается», - продолжает она.

Что касается специфики спроса по сегментам жилья, то в Москве интерес к квартирам вторичного рынка в силу объективных причин пока еще заметно выше, чем к новостройкам. В Санкт-Петербурге – наоборот – основной тенденцией прошедшего квартал стал заметный рост интереса к строящимся объектам, причем, по словам директора отделения «МИАН» в «Северной столице», он возник не только с наступлением весны, а с самого начала года. «И это, - рассказывает Нани Меребашвили, - касается всех районов города». «Итоги продаж по результатам зимы и начала весны заметно превысили планируемые показатели», - продолжает она, - и в целом, если сравнивать с 2009 годом, - продолжает наша коллега, - то ситуация, конечно, более стабильная».

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

К сожалению, постепенно оживающий спрос на новостройки в большинстве регионов достаточно трудно удовлетворить уже сейчас. «Спрос есть на готовое жилье, которого нет в продаже», - такнаиболее точно эту очень похожую во многих регионах ситуацию описал Павел Евстратов из Липецка.

Регионы

«Ряд замороженных объектов в Липецке настоящий момент стали возводиться быстрыми темпами, - продолжает наш эксперт, - готового жилья на первичном рынке практически нет, много долевого и проблемного». «На рынке новостроек почти не осталось дешевых квартир в сданных домах либо в домах на высокой стадии готовности» - согласен с Павлом и его коллега из Рязани. «В последующем, - продолжает Денис Яковлев, - возможно предвидеть дефицит на рынке новостроек, так как фактически новые строительные площадки не закладываются. Исключение составляют разве только дома премиум класса».

«Критически мало новостроек, готовых к сдаче и в Твери», - говорит директор отделения «МИАН» Ольга Микляева. И добавляет: «Строительство идет вялотекущими темпами. Надежных застройщиков, гарантирующих своевременную сдачу объектов, не прибавилось». «Обещания дают все, - сетует Ольга, - но, если судить по темпам работ на стройках, становится понятно, что вновь указанные сроки будут сорваны».

В южных регионах присутствия «МИАН» ситуация аналогична центру России. «Достраиваются преимущественно объекты с готовностью 70% и выше» - говорит Илья Садофьев из Волгограда. «Часть объектов перестала продаваться, так как строительство не ведется», - констатирует наш эксперт.

Не менее печальную статистику Юга России приводит и Наталья Абрамова из Краснодара: «Количество квартир, выставленных на продажу, значительно меньше, чем в прошлом году. Так, если в конце 2009 года в новостройках пустовало около 45-50% квартир, то на текущий момент их количество уменьшилось до 30-35%». «При этом если в блочных домах практически все квартиры заселены, - продолжает эксперт, - то в монолитно-кирпичных – процент «пустующих» значительно выше».

«Новостроек осталось крайне мало», - сообщает наше региональное отделение в Сибири. «В Новосибирске все достроенное жилье практически тоже полностью реализовано» - говорит Максим Гармаш. «Из строящихся объектов, - продолжает он, - половина на стадии готовности 30%, вторая половина, по-прежнему, стоит». С начала года в городе опубликовано несколько новых проектных деклараций и открыты продажи в новых строящихся домах, но это буквально 2 новых дома.

В некоторых регионах наши эксперты фиксируют дефицит предложения не только на первичном, но и на вторичном рынке. Например, наши коллеги из Новосибирска объясняют это тем, что продавцы в очередной раз заняли выжидательную позицию.«Все дешёвые квартиры на вторичном рынке сейчас уже скуплены, - говорит Руслан Юнусов, - теперь продавцы начинают поднимать цены на то, что осталось».

Москва и Санкт-Петербург

Москва и Санкт-Петербург в части дефицита предложения не стали исключением из общей тенденции постепенного нарастания спроса на фоне сокращающегося предложения новостроек.

На вторичном рынке в Москве рост предложений по сравнению с началом года составил 1,4-1,5 раза. В Санкт-Петербурге показатели гораздо «скромнее»: «Объем предложений практически не изменился, за исключением того, что на рынке стали выставляться объекты, ранее снятые с продажи. Это разноплановые варианты квартиры эконом- и бизнес-класса», - говорит директор отделения "МИАН" в Санкт-Петербурге Нани Меребашвили.

ДИНАМИКА ЦЕН

С самого начала кризиса застройщики стимулировали покупателей, предоставляя скидки и рассрочки. Однако осенью, с момента оживления спроса, эта практика практически сошла на нет: уже не предлагаются большие скидки на ликвидные квартиры, многие застройщики установили фиксированную цену квадратного метра при возможности скидок только при 100% оплате договора. С дисконтом в новостройках продаются только неликвидные варианты.

На вторичном рынке – ситуация аналогична: многие продавцы, которые ранее были лояльны к торгу, на сегодняшний день при реализации своих объектов его не рассматривают.

Регионы

Вероятнее всего, рост цен станет естественным следствием сложившейся ситуации. По итогам I квартала Аналитическая служба агентства недвижимости «МИАН» зафиксировала рост цен на новостройки в 11 регионах присутствия компании.

Больше всего подорожали квартиры в новых домах Краснодара. Наталья Абрамова констатирует, что на первичном рынке с начала года цена увеличилась примерно на 500–1000 руб. за кв. метр. «В сданных домах, - продолжает эксперт, - удорожание более существенное – в среднем на 3000 руб. за кв. м».

На вторичном рынке рост цен отмечен практически во всех регионах присутствия агентства недвижимости «МИАН», однако, учитывая его разнонаправленную динамику в различных сегментах (цены на объекты эконом растут, на бизнес- и элитную недвижимость остались без изменений), – четко определить некий средний прирост за квартал здесь пока еще не представляется возможным. При этом, как правильно подметил Михаил Шерстнев из Нижнего Новгорода: «Даже в тех случаях, когда «видимого» увеличения цен нет, но скидки уже никто не представляет, можно считать, что они немного подросли».

Заметнее всего подорожал кв.м на рынках вторичной недвижимости Уфы и Набережных Челнов – 4,8% и 4,5% за прошедший квартал соответственно. Близкие значения по темпам роста отмечены и в Челябинске.

А вот в Казани и Воронеже наши эксперты говорят о более «плавном» росте цен. «Несмотря на то, что временами ценовые показатели достигали докризисных значений,- говорит директор отделения «МИАН» в Казани Искандер Юсупов, - на сегодняшний день рост цен приостановился, и, если и колеблется, то эти отклонения минимальны».Его коллега из Воронежа за прошедшие 3 месяца фиксирует рост цен на уровне 0,6-0,8%. Продолжают постепенно повышать цены и продавцы Краснодара, «но при появлении потенциального покупателя, - говорит Наталья Абрамова, - готовы уступить с небольшим дисконтом».

По единодушному мнению наших коллег из регионов, в первую очередь, рост цен коснулся наиболее ликвидных квартир эконом-класса. В Екатеринбурге, например, в эту категорию попали 1-комнатные квартиры как первичного, так и вторичного рынка, а в Рязани - 1-2-х комнатные квартиры в центре города.

В виду низкого спроса практически не изменились цены в Липецке, Твери, Нижнем Новгороде, Белгороде и Твери. Снижение стоимости кв.м отмечено только по некоторым объектам в Белгороде и Твери, в среднем на 2-5%, которые давно находятся в продаже.

Средняя стоимость кв.м новостроек по итогам I квартала 2010 года в Москве составила 156,2 тыс. руб., на вторичном рынке - 146,6 тыс. руб. Рост цен за прошедший период составил – 1,4% и 2,4% соответственно. В зависимости от структуры предложения по классовости и стадиям готовности объектов динамика стоимости кв.м в отдельных районах носила разнонаправленный характер: от минусовых значений по элитным квартирам, расположенным в центре столицы до ежемесячного 1%-ного прироста по наиболее востребованным объектам эконом-класса, расположенным в районах массовой застройки в спальных районах города.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость почти в 2 раза ниже, чем в Москве и по итогам прошедшего квартала составили 74,3 тыс. руб. за кв. м в сегменте новостроек и 82,1 тыс. руб. - за кв.м в «старом» фонде города. Темпы роста цен за I квартал в «Северной столице» также гораздо ниже, чем в Москве: на вторичном рынке прирост по сравнению с началом года составил 1,5-2%, в сегменте новостроек стоимость кв.м, так же как и в столице, имела разнонаправленную тенденцию.

«Новостройки в относительно «дешевых» Кировском и Красносельском районах - дорожали, - говорит директор отделения «МИАН» Нани Меребашвили в Санкт-Петербурге, - «дорогие» - Московский и Фрунзенский – дешевели». Самая высокая стоимость кв.м по итогам I квартала зафиксирована на 1-комнатные квартиры в кирпично-монолитных новостройках Московского района – около 74 тыс. руб. за кв. м, чуть ниже – около 70 тыс. руб. за кв.м – стоят аналогичные квартиры во Фрунзенском и Кировском районах. Наиболее доступными по цене считаются 1-комнатные квартиры в панельных новостройках Красносельского района по цене чуть более 60 тыс. руб. за кв. м.

Как было сказано выше, «вторая столица», значительно уступает Москве по уровню цен, а вот в новостройками ближайшего Подмосковья Санкт-Петербург уже не уступает. Так, например, по стоимости 1-комнатной квартиры в панельной новостройке Красносельского района (и даже чуть дешевле) в ближайшем Подмосковье, например, можно приобрести аналогичную квартиру, но ужемонолитном доме.

Именно на это и обращает внимание наших клиентов по межрегиональным сделкам директор санкт-петербургского отделения: «Продав квартиру в Петербурге, можно свободно приобрести аналогичную или даже с улучшенными характеристикам в Московской области, где квартиры значительно дешевле, чем в Москве, а качество жилья и инфраструктура зачастую не уступает столичным стандартам», - советует Нани Меребашвили.

ИПОТЕКА

Большинство наших экспертов из регионов среди основных причин оживления спроса называют поэтапное «выздоровление» ипотечного кредитования, которое постепенно возвращается к докризисным показателям. В зависимости от региона присутствия «МИАН» доля клиентов, приобретающих недвижимость с использованием ипотечного кредитаварьируется от 10% во многих крупных региональных городах, таких, как Казань и Санкт-Петербург, до 30% в Краснодаре.

«Все больше сделок происходит с участием ипотечных кредитов» - констатирует директор отделения «МИАН» в Казани Искандер Юсупов, - «что тоже не могло не сказаться на увеличении спроса». «Банки стали более лояльны, ставки постепенно снижаются, - согласна с ним его коллега из Екатеринбурга Алена Голикова, - «следовательно, все больше клиентов приобретают квартиры в ипотеку». Аналогичное мнение высказывают и наши эксперты из Волгограда, Рязани и Белгорода.

На рынке жилой недвижимости Москвы в первом квартале 2010 года с участием ипотечных средств проходила каждая пятая сделка, тогда как год назад – лишь каждая седьмая (для сравнения: в докризисный период «ипотечной»была каждая третья сделка).

Позитивной является и динамика снижения процентных ставок и уровня первоначального взноса. Особенно выгодные условия клиенты могут получить в рамках партнерских программ. Так, например, С апреля стартовала совместная программа «МИАН» и «Райффайзенбанка», в рамках которой комиссия за выдачу ипотечного кредита составит 0%. Размер первоначального взноса составляет 15%, процентная ставка – 14,5% годовых в рублях и 10,5% годовых в долларах. Предложение действует в большинстве регионов присутствия «МИАН».